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会計税務ニュース
 


21,米国不動産投資の税制面での魅力とは?

今年6月のFINANCIAL TIMESにて米国内の不動産を中国人が買い漁っているという記事が掲載されていました。何に投資をして利益 を得るか世界中の人々が考えています。多くの人が自身の財産を不動産として活用しているわけですが、自身の不動産を人に貸し、入ってきた時の収入に対する課税は、どのようになっているのでしょうか?更に、米国で不動産投資をする価値とは何なのでしょうか?税金面のお話を重きに説明したいと思います。まずは基本の確認から始めましょう。


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目次
不動産の賃貸収入に対する課税
1)居住者の賃貸収入に対する課税
2)非居住者の賃貸収入に対する課税
減価償却費の計算方法は?
なぜ米国不動産投資なの?
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不動産の賃貸収入に対する課税

不動産の賃貸収入に対する課税方法は、あなたが米国税務上1)居住者、2)非居住者で異なります。

1)居住者の賃貸収入に対する課税


居住者の皆さんは、全世界での所得が課税対象となりますので、米国内の不動産家賃収入だけでなく、日本で不動産賃貸収入がある場合は、それも課税対象となります。

但し、米国と日本双方の家賃収入そのものが、課税対象になるのではなく、ある特定の経費を差し引くことができ、差し引いて残った額を課税対象とすることができます。

管理費
修繕費
維持費
固定資産税
保険料
支払利息
減価償却費など

その際の税率は、不動産オーナーが確定申告を行う際に税率等級表(Tax Brackets)を参考に税率(10%、15%、25%、28%、33%、35% ※2012年の場合)が確定します。


2)非居住者の賃貸収入に対する課税

非居住者の場合は、下記2つの方法のうちどちらかを選ぶことができます。

不動産賃貸収入30%の源泉徴収課税
この方法を選択した場合は、借りている側が家賃の30%を源泉徴収し、不動産オーナーに代わってIRSへ税金を納付する義務があります。よって、不動産オーナーは申告義務がありません。

不動産賃貸収入から必要経費を差し引いた純利益が対象                  
これは先に述べた"1)居住者の賃貸収入に対する課税"の方法と同じです。

減価償却費の計算方法は?

B)の"不動産賃貸収入から必要経費を差し引いた純利益が対象"を選択した際、減価償却費を引くことができますが、果たして計算方法はどうでしょうか?



手順1)不動産を取得した価格から土地を除いた建物の価格を割り出します。

手順2)その価格に対して、不動産の耐用年数を
米国内物件は新築・中古物件、建物の種類(木造、鉄骨等)に関係なくその物件を取得してから居住用物件は27.5年、商業物件は39年を耐用年数とする(定額法)。
海外物件は40年(定額法)。
手順3)毎年上記耐用年数で割った額を"減価償却費"として計上、差し引くことが可能となります。

以上が不動産賃貸収入に関する概要ですが、詳しい計算は米国公認会計士や米国税理士に依頼されることをお勧めします。

なぜ米国不動産投資なの?
日本では不動産物件の価値は下がる一方ですが、バブル後の低迷は皆様もご存知かと存じます。それに対し米国の不動産は価格が一時に比べて落ちたもののまた持ち直しつつあるようです。また投資物件としての利回りは逆に上昇しており古い物件でも家賃が下がることはあまりないので投資としては魅力があります。


政治的にも安定しておりエスクローなどの法律面でも整備されています。このような点から不動産投資はかなり安心できる投資と考える投資家が多いのが現実です。

不動産投資は株式投資などと異なり物件を担保に高額のローンをすることが可能です。レバレッジを効かして大きなリターンを期待することも可能です。(レバレッジを効かせるほどリスクは高くなります) そして減価償却を取ることにより節税効果もありアメリカの市民であれば遺産相続の時にはその時の市場価格に簿価がリセットされる、という税務的なメリットもあります。長期的に見ると安定して上昇している不動産価格を考慮するとこの遺産相続時のリセットは税務的なメリットです。

また不動産投資を一度でも考えられた方は、1031 EXCHANGEという税法を耳にされたことがあるかと思います。

例えば、$400,000の不動産物件を$770,000で売却した場合、$370,000の売却益を得ることになり、その利益に対してキャピタル・ゲイン税を支払う必要があります。しかしながら、1031 EXCHANGEを活用すると、どうなるでしょうか。

1031 EXCHANGEとは、既に所有している物件を売却し、該当物件価格比で同額か、それ以上の物件を購入、所得税の支払を先送りできる制度です。但し、売却する物件は投資目的の物件であることとであることが必須となります。



要するに、本来であれば売却して出た利益に対して、税金を払う必要が発生するはずが、あたかも交換したかのように新たな物件を購入することで税金支払い義務の先送りが可能となります。米国の税制優遇措置により、不動産流通が促されていることが、このようなことからわかります。

このような環境面、税務面での魅力を投資家は見て投資をしていると思われます。ただ不動産投資にかかわらずどのような投資も自分がどれだけのリスクを負担することができるか、という悪いシナリオを考慮してから投資判断をすることが必要なことはいうまでもありません。

*上記の情報はあくまで一般的な情報であり、全てがこのケースに当てはまるということではございません。個別の件に関しましては弊社までご相談下さい。

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