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米国不動産投資に関するQ&A集


1. 不動産投資の名義について

今回は、多くの方から受ける質問として、“不動産投資の名義”について解説いたします。

(1)個人名義

最も多く使われる方法です。多く使われる理由は以下の通りです。

  • 初期費用があまりかからない。
  • 日本での個人申告時に短期的な償却のメリットが取れる。
  • 米国での長期譲渡の優遇課税が個人の場合は安い。

(2)夫婦共同名義

この名義の場合は上記プラスして以下のメリットがあります。

  • 申告は所得を夫婦で半分ずつにしますがそれぞれ基礎控除($4,000程度)が取れます。
  • 長期譲渡課税の非課税枠(3万ドル程度)を夫婦それぞれ取ることができます。

(3)法人(株式会社)の設立

株式会社を設立して不動産を保有される場合もあります。理由としては以下のことが考えられます。

  • 日本の税務と切り離す。
  • 不動産売却時に、1031 Exchangeを利用することにより課税の繰り延べが可能。

(4)法人(LLC)の設立

LLCを設立されることも比較的多くあります。以下のメリットがあります。

  • パススルー課税のため個人同様物件売却時に米国での長期譲渡の優遇課税を受けることができる。
  • あるいは不動産売却時に1031 Exchangeを利用することにより課税の繰り延べが可能。
  • 大きな問題があった場合に個人にまで補償責任が来ることを回避することが可能。(有限責任)

(5)支店設立

日本の法人名義で米国不動産を購入し、日本で償却のメリットを取る場合は不動産投資をする州で支店設立をすることになります。

日本でも償却メリットを得るためなど申告をされている場合に、
売却時のことを想定して考慮すべき点として、

  • 個人や支店として不動産を購入する場合は日本で償却メリットを取ることができます。
    ただし、売却する場合は償却した分も含めて譲渡益になりますので、日本で大きな課税が発生する可能性があります。 米国で売却課税が発生しても、それを日本の申告で外交税額控除が取れるはずですので、米国での譲渡益課税を抑えても意味がない可能性があります。 ただし、為替変動などの要素もありますので抑えるに越したことはありません。
  • 1031 Exchangeを利用しての課税の繰り延べは個人でも米国では可能です。
    ただし、売却する場合は償却した分も含めて譲渡益になりますので、日本で大きな課税が発生する可能性があります。 米国で売却課税が発生しても、それを日本の申告で外交税額控除が取れるはずですので、米国での譲渡益課税を抑えても意味がない可能性があります。 ただし、為替変動などの要素もありますので抑えるに越したことはありません。

2. 納税者番号について

(1)納税者番号

納税者番号は米国で申告をする場合必ず必要です。他にも以下の場合に必要です。

  • 米国での収入に関して源泉税が発生する場合で租税条約での軽減税率を適用したい場合
  • W8 ECIを使って家賃などの所得に関して源泉税を回避したい場合

(2)納税者番号の取得方法

  • 申告と一緒に申請書を提出
  • その他納税者番号が必要であることを証明する資料を不動産管理会社や投資会社などの源泉者から入手してその資料と共に申請書を提出

(3)申請手続き

パスポートなど身元と外国人であることを証明する書類の原本あるいは認定された期間により公証されたコピー(在外日本大使館が発行する旅券所持証明書など)を申請フォームであるW-7フォームに添えてその他上記の資料あるいは申告書と一緒に米国の国税庁に提出。取得には2ヶ月ほど必要。(これを早くする方法はありません)

  • 実際には追加資料の請求や明らかに当局側の不手際と思われる理由により最申請を強いられるケースが時々あります。
  • 弊社ではCertified Acceptance Agentの資格を有していますので海外の大使館への出頭をしなくても簡単なビデオ面談(ラインやスカイプ)などの方法で公証手続きをすることが可能です。

3. LLCを使った不動産投資について

(1)LLCとは

LLCとは簡単に言いますと有限責任のパートナーシップです。基本的にはLLC自体には利益ベースの課税はなく出資者(メンバーと言います)に利益が振り分けられメンバーがそれぞれの申告書で振り分けられた利益を計上して他の所得と合算申告をすることとなります。追加で税務上は法人として取り扱うことを希望する選択を国税庁に申請して法人としての課税を受けることも可能です。なお、メンバーが一人だけの場合は税務上は”Disregarded Entity”となり連邦税務申告では全く存在しないようにメンバーの申告書のみで対処することとなります。

(2)LLCを使った日本での申告との関連

米国ではLLCとしての申告とメンバーとしての申告(上記に記載しましたがDisregarded Entityの場合はメンバーとしての申告のみ)をいたします。直接保有との違いは直接保有の場合は米国不動産投資損益を日本でも申告をする必要がありますがLLCが米国不動産を所有している場合は損益を日本で申告する必要はありません。理由は日本の国税庁は米国のLLCを別法人とみなしているからです。実際にLLCから分配が合った場合はそれを配当所得として日本で申告をすることとなります。日本で損益の申告をしないので大きな償却のメリットを取ることはできません。ただ米国で不動産をいわゆる1031 Exchange(交換)をして日本での課税を心配せず課税の繰り延べをすることは可能です。

なお上記の説明は連邦税に関してです。州の取扱いもほぼ同じですが州により別途申告義務あるいはFeeが発生いたします。どの州も毎年の登録更新手続きは必要となります。


弊社では、全米全州での法人設立・支店登録手続き、あるいは、申告業務リーズナブルな費用で取り扱っております。
どうぞ、ご利用ください。

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