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米国不動産投資の税務
 


1、どこで税金を納めるの?

所得税は基本的には居住地での申告納税となります。ただし不動産所得に関しては不動産のある国がその不動産所得に対して優先的に課税権があります。つまり日本に住んでいらっしゃる方あるいは日本の法人が米国で賃貸収入があった場合は米国で米国の課税計算方法にもとづき申告、納税をして次に日本の課税計算方法に基づき日本で申告、納税をすることとなります。ただアメリカでも日本でも税金が発生する場合はアメリカで支払われた税金に関して日本での申告書で“外国税額控除”を取ることとなります。つまりダブルで税金を取られることは原則的に内容になっています。グロスの家賃の30%の源泉だけで済ませる方法もありますが一般的に得策ではないのでほとんどの方が申告・納税方法を選ばれることとなります。

2、投資形態はどうすればいいの

アメリカに法人を作ってその法人名義で投資をするか、あるいは日本の個人、あるいは日本の法人の支店として投資をするかの判断は以下の要素を考慮する必要があります。

  • 日本の税金と全く切り離した形で投資をするのか?
  • 日本で米国不動産投資の償却のメリットを取って節税をしたいか?
  • 法人での投資として有限責任としてリスクを軽減するべきか?
  • 米国での税金はどちらが得か?
  • 自分ひとりでの投資か? 夫婦での投資か?あるいは他人との共同投資か?
  • キャピタルゲイン狙いか?長期保有か?
  • どれ位の金額の物件か?
  • どの州の物件か?

など投資形態を決定する上でいろいろと考えなければならない要素があります。優先順位を考えた上で具体的に専門家と相談されることが必要です。

3、申告・課税手続き

個人所有の場合は非居住者による米国不動産所得の申告期限は翌年の6月15日となっております。法人の場合は決算月の2.5ヶ月後となります。
また申告時には納税者番号を取得する必要があります。納税者番号の取得は最近難しくなっておりますが弊社のように米国歳入庁から認可されたCertified Acceptance Agentに依頼されると比較的手続きが簡単に納税者番号を取得することが可能です。
必要情報

  • 賃貸をされている不動産に関しての運用レポート
  • ご購入された物件に関してのエスクローペーパー
  • 固定資産税のレポート
  • その他個人負担をされている費用(旅費、研修費など)
  • 納税者番号を取得する必要がある場合はパスポートのコピー

4、日米の課税制度の違い

大きな点は1)減価償却費の計算方法(米国では居住用が27.5年、商業用は39年での定額償却となります。)そして2)不動産の取得に関しての借り入れ金利の控除(米国では建物部分に限定されず全てが経費対照となります。)

5、州税

アメリカでは国レベルだけでなく不動産が所在する州でも申告(納税)をしなければなりません。課税方法は州によってかなり異なります。ニューヨークやカリフォルニアのように税率が高い州、また州税が全くない州など州により取り扱いが異なります。

米国不動産投資の税務
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